第四部分 简答题(10题)：
1、业主的专有部分如何界定?
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;
(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;
(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。
2、专有权人的权利和义务?
专有权人的权利：
(1)占有、使用、收益、处分权;(2)救济权。(3)相邻权。
3、业主享有共有部分的范围?
(1)建筑区划内的道路;(2)建筑区划内的绿地;(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。(4)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。
建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：
(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(2)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
4、共有权人的权利和义务?
共有人的权利：
(1)使用权;(2)收益权;(3)对共有部分的维修改良权;(4)对共有部分的救济权。义务：
(1)不得改变共有部分用途;(2)不得分割共有部分;(3)分担维护费用。
5、成立业主大会及业主委员会的步骤有哪些?
(1)书面报告，要求成立业主大会及业委会;(2)确定业主大会及业委会小组成员;(3)发布关于组建业主大会筹备组的公示、公告;(4)筹备组织业主大会及业委会;(5)产生业委会成员候选人;(6)宣传并作好会务筹备工作;(7)召开业主大会;(8)报房地产行政主管部门备案。
6、什么是维修基金?维修基金的分摊原则?
维修基金，是指住宅物业的开发商、业主为了本物业区域内公共部位和公用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定保准的欠款至专项账户，并授权业主委员会同意管理和使用的基金。
分摊原则：
(1)专有部分维修所需费用，由拥有专有部分的业主承担，一般不使用维修基金;
(2)部分共用部分维修所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
(3)全体共用部分维修所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共用承担。
7、业主临时规约定的性质及主要内容?
业主临时规约的实质是为了保护全体业主的合法权益，业主之间权利义务的约定。
其主要内容有：(1)物业基本情况：(2)物业的使用;(3)物业的维护修养;(4)业主的共同利益;(5)违约责任。
8、哪些事项需要业主共同决定?
(1)制定和修改业主大会议事规则;
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(6)改建、重建建筑物及其附属设施;
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
9、建筑物区分所有权人的成员权是指什么?
是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。
成员权的主要特征是：基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利，是具有永续性、复合型，独立于专有权与共有权之外的一种权利。
10、业主成员权的权利及义务?
权利：(1)表决权;(2)参与订立自治管理鬼越权;(3)选聘、解聘管理服务人，监督管理服务人的管理服务活动;(4)请求权。
义务：(1)执行分区所有权人管理业主大会所作出的决定;(2)遵守管理规约的义务;(3)接受、服从物业服务企业的管理义务;(4)支付费用义务。
第五部分 案例分析题(26题)：
1、业主A起诉物业公司称：其幼子(五岁)在小区内玩耍，以手中食物引逗一只猫时,被该猫抓伤，受到惊吓(此事实有邻居和小朋友作证);需注射狂犬疫苗并请假照顾，产生经济损失2500元(有医疗发票及考勤纪录证明)。后得知该猫为小区众多流浪猫中的一只。有业主证明,物业公司一些安全员经常以剩饭剩菜投喂小区内的流浪猫，实际上是这些流浪猫的饲养者;另外，作为小区的管理人，物业公司未尽到管理义务，致使发生幼儿伤害，应当承担全部责任。故要求物业公司赔偿以上损失并精神损失一万元。
分析：物业公司应否承担责任?并简单分析理由?
应当承担责任。
原因：一是业主的小孩在小区内玩耍，在没有家长的情况下，物业公司保安人员应对小孩引逗猫的行为进行制止，否则应承担相应的补充责任;
二是作为流浪猫的饲养者，按照相关法律的规定，应对猫的伤人作为负责。
2、周女士3年前购买了一套商品房，房子交付后，阳台天花板一直漏水。当时周女士请物业管理人员过来查看，物业公司也进行了维修，但一直没修好。由于阳台不能正常使用，周女士也一直没有交物业管理费。现小区物业公司，催周女士交物业管理费。
分析：周女士是否有权拒交物业费?她房屋阳台漏水的损失该由谁承担?
无权。因为业主有支付物业管理费的义务。对于阳台是否由物业公司来维修，应具体问题具体分析：如果是在开发商保修期内，应由开发商维修;如果过了业主与开发商购房合同约定的保修期，又可分为两种情况：一是如果阳台漏水是因公共部分的原因所致，应由物业公司来维修;二是如果阳台漏水是因业主自用部位使用不当，或防水未处理好原因所致，应由业主承担维修责任。
3、某小区是某公司于2002年开发建设、2003年投入使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率大32%，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主入住后发现，开发商并未兑现其在售房时承诺的绿地面积、地下停车库和垃圾间等社区配套设施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，严重侵害了广大业主的合法权益。
分析：该小区业主委员会是否可以作为原告向开发商提起诉讼?并简单分析理由?
不可以。本案中，起诉的主要依据是每一位业主与开发商签订的商品房买卖合同，该合同只对合同双方即开发商与业主有约束力，故业委会无权作为原告起诉开发商。
4、2003年的某日，在福建省某县承业城租店开设金正通信店的郑某在店内被人杀害。随后，郑某父母将某市场发展总公司告上法院，要求判令被告给付因郑某死亡的赔偿费6万多元。该市场发展总公司对商业城市市场行使管理职能，并对商业城业主、经营者进行有偿服务，向郑某等业主、经营者每月收取一定的物业费，其服务内容包括安全保卫等工作。
分析：郑某被杀，作为其物业管理者的某市场发展总公司是否要承担责任??并简单
分析理由?
否。原告与商业城业主及物业使用者对安全保卫的内容未作特别约定，故依照限行物业管理的相关法规，可以认定物业公司的保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常的防范性安全保卫活动，而不包括对业主及物业使用者人身安全不受第三人非法侵害提供保障。
本案中，郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门无异常，此时物业公司即使履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内犯罪行为的发生，因此，被告物业管理公司的管理行为与郑某的死亡无法律上的因果关系。
5、2001年2月，某建设单位开发完成一份商住小区，在销售房屋的同时，聘请某物业服务公司对物业进行前期物业管理，并与该物业服务企业签订了《前期物业管理服务合同，期限为3年。到2002年，该小区入住率提高，依法成立了业主大会，该物业服务企业依然为该小区提供物业管理服务。2002年5月，该物业服务企业收到业主大会的解聘通知，告之因不满意其服务质量，另行选聘了其他物业公司，且已签订了合同，并请该物业服务企业进行物业和相关资料的移交。
分析：业主大会是否有权解聘前期物业服务企业??并简单分析理由?
有权。在业主大会成立之后，法律将决定聘用、续聘、解聘物业服务公司的权利赋予了业主大会。本案中，小区业主大会成立后，对建设单位委托的(前期)物业服务公司，有权决定是否继续聘用或解聘。
6、 某小区位于上海市某区，在小区内建有一会所，小区的门口建有门楼。该小区的开
发商系上海某房地产公司。长期以来，该小区的会所未投入使用。会所的产权及门楼的产权证记载的权利人是开发商，会所的建筑面积未被该小区的全体业主分摊。2007年，该小区业委会向上海市某法院提起诉讼，要求法院确认该小区的会所为全体业主所有，将会所的钥匙交还业委会。
分析：会所的产权是属于开发商还是全体业主??并简单分析理由?
会所的权属问题不能一概而论，要根据具体情况具体分析。如果产权人购买的建筑面积中，其公摊面积并未分摊会所面积，且开发商能够出具会所建筑面积的独立产权证，会所就属于开发商所有;如果产权人购买的商品房面积中公摊面积已经分摊了会所的面积，会所就属于全体业主共有。
7、2002年4月，北京某小区建设单位在没有征得业主同意的情况下，擅自和电信部门签署了一份协议，将小灵通基站装在了小区的绿化地带，电信部门向该建设单位支付了一定的费用。因小灵通基站影响了业主的生活，业主对此不满，向建设单位提出意见，但建设单位置之不理，业委会诉诸法院。
分析：建设单位是否有权决定在小区安装电信基站??并简单分析理由?
无权。《物业管理条例第27条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”《物业管理条例第58条规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”本案中，建设单位未经业主同意，擅自将物业共用设施设备商用，安装小灵通基站，违法了《物业管理条例第27条之规定。
8、上海市黄浦区有一幢办公楼，根据此办公楼的设计规划，七楼平台有一中央空调机房，另每楼层的01室也为摆放中央空调设备使用。但自该办公楼交房入住以来，整幢办公楼并没有按照设计规划安装中央空调，故原本应当安放空调设备的七楼平台机房及每楼层01室都改变原有的设计规划用途。顾某为该办公楼301室的产权人，冯某为该办公楼4至6楼的产权人。顾某名下301室现作为办公房使用，冯某将七楼机房和401室作为厕所使用。对此顾某认为冯某将机房改为厕所使用的行为，影响到了自己301室房屋的使用，造成了301室房屋渗水，故将冯某起诉至上海市黄浦区人民法院要求判令冯某拆除搭建的厕所。
分析：机房改建为厕所，是否属于违建?并简单分析理由?
属于违章。违章建筑一般定义为，城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。
违章建筑主要包括：(1)、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;(2)、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;(3)、擅自改变了使用性质建成的建筑;(4)、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑;(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑。
随着城市的发展现今出现了“室内违建”，是指未经相关部门的批准，房屋产权人或使用人，擅自改变房屋内部的规划用途，改变房屋的使用性质。在上述案件中上海市黄浦区的该办公楼，根据此办公楼的设计规划，七楼平台作为中央空调机房，每楼层的01室作为中央空调设备用房。而冯某却将七楼机房和401室私自改建成为厕所使用，确实改变了该办公楼原有的设计规划，改变了房屋的使用性质，是属于“室内违建”。
9、张某，上海市黄浦区某小区业主，甲物业管理有限公司为张某所在小区提供物业服务。2005年1月1日甲物业管理有限公司与张某所在小区的业主大会签订《物业管理服务合同。2005年6月1日，甲物业管理有限公司依据《物业管理服务合同开始对该小区实施物业管理。《物业管理服务合同约定，委托管理期限为：自2005年6月1日起至2009年5月31日。该合同约定：商品房的物业服务费为每平方米每月1.40元;合同还约定：“对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。”因张某拖欠2009年1月起至2009年5月的物业服务费，故甲物业管理有限公司于2009年7月将张某诉至法院，要求法院判令其支付物业服务费及因拖欠行为产生的滞纳金。
分析：张某是否应当支付物业管理费?并简单分析理由?
应支付。根据国务院《物业管理条例第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条(于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，2009年5月15日公布，自2009年10月1日起施行。)第六条“ 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……” 故在甲物业管理有限公司按照其与小区业主大会签订的《物业管理服务合同履行了物业管理职责，张某作为小区的业主理应按照该合同约定向甲物业管理有限公司支付物业服务费。而对于张某提出的甲物业管理有限公司未作资料、设备、财务移交，管理期间账目不清，有破坏公共设施设备行为，有多用工程款等等抗辩理由，因其在法理上与本案不属于同一法律关系，故不能成为张某不支付物业服务费的理由，张某仍应当向甲物业管理有限公司支付物业服务费。
10、上海市长宁区某小区共有业主160户，经召开业主大会表决决定该小区的物业管理实行业主自行管理，由小区业主委员会对小区进行物业管理服务。
2008年11月14日，该小区业主委员会召开全体业主大会，实际出席业主118户，表决通过并签字确认“业主大会关于小区物业服务费收费标准制订并通过的决议”(以下简称收费决议)。该小区内有一多层沿街商铺，产权人为上海市某有限责任公司，房屋面积305.10平方米。其自2008年1月起至2009年10月上海市某有限责任公司都未向小区的物业服务者即该小区的业主委员会支付物业服务费。小区业主委员会对于此业主欠缴物业服务费的事宜，曾上门进行过沟通。但该业主认为物业服务费的约定不合理。自己的房产是沿街商铺，是独立的，人员进出都不通过小区大门，业委会也并未向自己提供保安保洁服务，故不应当向小区业主委员会支付物业服务费。
分析：业主不支付物业服务费，业主委员会能否起诉?并简单分析理由?
能。业主委员会作为业主的自治组织，经业主大会或代表大会选举产生，权力由业主大会或业主代表大会赋予，其作为原告起诉，应得到业主授权。在本案件中，小区业主委员会收取物业服务费，及收费的标准都是由小区业主共同表决决定的，对全体业主都有拘束力。上海某有限责任公司拒付费是违反业主大会决议的行为，侵犯了小区业主的共同利益，在业主共同表决决定通过诉讼程序向其追讨物业服务费的前提下，业主委员会是可以作为原告提起诉讼的。
11、上海甲物业服务有限公司与上海市普陀区某小区的业主委员会签订《物业服务合同，约定由上海甲物业服务有限公司为该小区提供物业管理服务。并且合同中约定由该物业服务公司对上海市普陀区某小区内的交通和车辆停放次序行驶管理职责收取适当的停车费，并将收取的停车费纳入该小区的专项维修资金，用于道路养护、绿化补绿等用途。另上海甲物业服务有限公司在该小区机动车出入的大门口张贴了“保安承诺制度”，其中第二条规定：加强责任性，提高警惕性，认真做好人、物、汽车的登记制度。
该小区业主刘某，为上海乙有限公司的股东。2002年6月30 日晚18时左右刘某驾驶上海乙有限公司所有的一辆牌照为沪B-R1111黑色桑塔纳轿车回家。将车停临时停放在上海甲物业管理有限公司负责管理的该小区内。次日刘某准备取车上班之际发现该黑色桑塔纳轿车失窃，遂询问上海甲物业管理服务有限公司的当值保安，并向当地警署报案。
分析：上海甲物业服务有限公司是否要承担赔偿责任?并简单分析理由?
是。上海甲物业服务有限公司仅承担车辆停放次序的管理义务及小区《物业服务合同约定的义务。但如上海甲物业服务有限公司由于自身的管理失职而造成损害后果，那么其就应当承担与其失职相应的责任。在本案件中上海市普陀区某小区为一个封闭式的小区，仅有一扇机动车出入大门。另上海甲物业服务有限公司在大门口张贴 “保安承诺制度”，其中第二条规定：加强责任性，提高警惕性，认真做好人、物、汽车的登记制度。但在该小区上海甲物业服务有限公司并未做进出车辆的登记工作。故上海甲物业服务有限公司的车辆管理是存在一定的问题，需承担相应的赔偿责任。
12、上海普陀区甲小区的物业服务者为上海乙物业管理有限公司，双方签订的《物业服务合同约定的物业服务期限为2004年1月至2005年12月。上海乙物业管理有限公司在此期间为小区提供的物业服务，得到小区业主的肯定。
在2005年11月29日《物业服务合同即将到期之际，上海市普陀区甲小区召开了业主大会，表决通过并生效《业主大会议事规则第二十四条议事规则补充规定为：“现物业管理公司的聘用合同已到期，是否续聘，待新一届业主委员会对现物业公司的财务审计结束，由业主委员会确定时间召开临时业主大会讨论决定。”实际，上海市普陀区甲小区的业主委员会对上海市乙物业管理有限公司的财务审计工作在2006年2月15日开始。但2005年12月31日上海丙物业管理有限公司已经派员工到上海市普陀区甲小区接管了小区的物业服务工作，后经小区业主了解到，该小区的业主委员会早在2005年12月份就私下与上海丙物业管理有限公司签订了新的《物业服务合同。
分析：业主委员会未经业主大会授权签署《物业服务合同，是否侵犯业主权益?并简单分析理由?
是。业主委员会是业主大会的执行机构，其主要负责召集业主大会会议的召开以及履行业主大会赋予的职责。业主委员会代表该物业区域内的全体业主，其权利的基础是全体业主对物业的所有权。《物业管理条例第十五条：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：——(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;——”因此，业主委员会只有得到业主大会的授权委托才能对外与物业服务公司签署《物业服务合同。
上海市普陀区甲小区的业主委员会在未召开小区业主大会的前提下就与上海丙物业管理有限公司签订《物业服务合同的已经侵犯该小区全体业主权益。
13、2005年11月，物业公司和当地居委会以建无障碍坡道为由，向吴某所住的小区20号楼居民发出征求意见函，并得到不包括吴某本人在内的该楼居民同意。此后由居委会筹资、物业公司提供部分材料予以协助建设，偏梯改建为无障碍坡道。该坡道改建后位于20号楼一层106号，即吴某的住所南侧，站在106室南侧窗下的坡道上，可清晰看到106号室内情况。同时，因建设坡道106室户外的噪音情况更加严重，故吴某起诉要求物业公司将无障碍坡道拆除。原审法院经审理判决后，物业公司对一审判决不服，上诉至北京二中院。
分析：物业公司对一审判决不服上诉至北京二中院的这场官司是否能赢?并简单分析理由?
会输。无障碍坡道的设置体现了对残疾人、老年人等弱势群体的关爱，应该得到提倡。但前提是不应损害到他人的合法权益。
吴某作为该小区20号楼106室合法居住人，其在此居住的合法权益理应得到保护。
该楼无障碍坡道的建设未事先征得吴某本人的同意，建设后的坡道又对吴某的正常生活造成了很大影响，故该坡道应拆除挪至他处另建。
物业公司作为该楼物业的管理者收取物业费的同时，理应为业主吴某提供相应的服务，制止侵害业主合法权益的行为。
14、为对小区进行物业管理，一物业公司抛出“利好”措施并贴出告示，称若取得小区管理权，将实行对所有居民免收保安、保洁费，小区机动车停车费按规定作为房屋维修基金，不用于保安、保洁的支出。四年内放弃25%的车位管理养护费，将收取的机动车停放费全部作为房屋维修基金等“优惠”措施。物业公司终于赢得了小区业主委员会的好感，成功地签订了物业管理委托合同。然物业公司的管理工作并不象其当年承诺的那样好，越来越引起业委会的不满。终于，小区将物业公司告上法庭，提出解除物业管理委托合同等诉请。
物业公司同意解除合同。却提出了反诉，认为根据委托合同，完成了包括房屋建筑共用部位的维修、小区保安、保洁及机动车、非机动车停放等事宜。要求业委会支付公司垫付的维修费、保安费和保洁费。
分析：业主大会可以“炒”物业公司“鱿鱼”吗?物业公司的诉求能够得到法院支持吗?
业主委员会系业主大会的执行机构，因此，业主大会以物业公司违背合同，服务不到位、管理不作为为由，可以要求解除合同。
由于保安、保洁费性质如同物业管理费，应由业主或物业使用人缴纳，合同也约定由物业公司向业主、物业使用人收取，因此，物业公司要求该业主大会承担保安、保洁费，缺乏法律依据，不会得到法院支持。
15、购买本市沪太路某商品房的业主徐某夫妇，与物业公司签有《公共契约约定，约定由物业公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作;住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的物业管理范围之一;物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业主利益受损的承担赔偿责任等。此后，徐某即按约交纳包括保安费在内的物业管理费。结果却发生了一名罪犯深夜经一扇敞开的铁门进入该小区，然后翻墙进入徐某家的北阳台，拧开门锁入室作案，最终致徐某女儿死亡。业主以物业管理合同纠纷为由状告物业公司违约，要求物业公司赔偿丧葬、误工损失以及抚恤金40万余元，赔偿精神损失10万元等。
经法院查明：事发当天凌晨，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发觉徐宅附近有异常情况，但物业公司的保安人员到现场察看后却称未见异常。
分析：物业公司在此案中是否违约负有责任?并简单分析理由?
违约且负有一定责任。徐某夫妇与物业公司签有《公共契约，住宅区内安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的物业管理范围，物业公司如违反契约应承担相应法律责任，造成业主利益受损的要承担赔偿责任。已经形成了以居住、维修和保安等为主要内容的物业管理服务合同关系。
经法院调查确认，该物业公司在小区安全防范中疏于管理，其行为已构成违约，应当合理合法承担被害人的一定经济赔偿责任。但徐某夫妇提出的精神赔偿与抚恤金的诉请于法无据，不会获得法院支持。
16、 某农业局依法取得了一大厦第6层建筑面积近1500平方米的房产。一天，该农业局干部突然发现办公楼楼顶竖起了200多平米的大广告牌。原来，这是该大厦建设单位所聘用的物业管理部将6楼朝南屋顶出租给了广告公司。屋顶广告位的租赁期限为三年，租金为2万余元。
分析：究竟谁拥有墙面和屋顶的广告租赁权?物业管理部的租赁行为是否已经构成侵权?并简单分析理由?
已经构成侵权。我国《物业管理条例明确规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。因此，该大厦屋顶立面应属大厦全体业主共有，在未征得大厦业主同意或追认的情况下，建设单位尚不享有共用部位、共用设施的所有权或者使用权，物业管理部门更无权擅自处分。
物业管理部与广告公司之间的租赁行为，侵害了大厦全体业主对大厦共用部位所享有的所有权和使用权，已经构成侵权。
17、某贸易公司购买了科技大厦的地下室作为厂房，三年后，该厂房的天花板开始出现漏水现象。贸易公司要求物业公司对此进行维修，物业公司进行几次维修后未能根本的解决问题，经鉴定，该漏水现象是由房屋自身存在的质量问题造成的。此后，贸易公司再三要求物业公司对漏水进行维修但均被物业公司拒绝。为此，贸易公司要求减少支付物业费，物业公司不同意。于是，贸易公司停止了支付物业费。物业公司将贸易公司起诉至法院，要求其依照约定支付物业费。
分析：物业公司究竟需要承担多大的维修义务?贸易公司是否应当按照合同约定的数额支付物业费?并简单分析理由?
建筑物根据所有权的归属可以分为公共部位和专有部位。物业公司的维修义务是指对小区建筑物公共部位的维修。共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、楼盖、屋顶传达室及其他约定的公共部位。此外，物业公司对共用设施设备也负有维修义务，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。而且，对相关的市政共用设施和附属建筑物、构筑物物业公司同样负有维修义务：包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。
业主所交纳的物业费中，已经包含了对物业公司履行这类维修义务的费用。对于小区建筑物的专有部分，即各业主享有私人所有权的部分，通常情况下并没有包括在物业公司的维修义务范围内。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。也就是说，在没有特别约定的情况下，物业公司没有义务对业主的房屋的自用部位、自用设施进行维修，如果物业公司应业主的要求进行了维修服务，有权要求业主支付相应的费用。
根据双方签订的“物业管理服务合同”，物业公司仅对该建筑的公共部分负有维修义务。贸易公司上层并非大厦的大堂之类的公用部分，而是属于另外一家企业所有，即漏水部位并非大厦的公共部位，物业公司对该部位没有维修义务。因此，贸易公司应当按照合同约定的数额支付物业费。
因此，如果物业公司没有履行对公共部位、公共设施的维修义务，那么业主有权要求减少相应的物业费。但是，在没有约定物业公司对业主专有的房屋或设备进行维修的情况下，业主不能以物业公司未履行维修义务为由要求减、免物业费。
18、张先生从开发商处购买一商品房，双方签订的《商品房预售合同约定2008年2月1日交房，后开发商延期交房，一直到2008年5月1日开发商才交房，产权证于2008年10月20日才办理。
分析：本案例中，张先生何时才取得业主的身份?如果张先生购买的是二手房，其何时才算取得业主身份?
张先生自2008年5月1日取得业主身份;
如果是二手房，张先生自2008年10月20日取得业主身份。
19、某小区是某公司于2002年开发建设、2003年投入使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率大32%，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主入住后发现，开发商并未兑现其在售房时承诺的绿地面积、地下停车库和垃圾间等社区配套设施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，严重侵害了广大业主的合法权益。
分析：该小区业主委员会是否可以作为原告向开发商提起诉讼??并简单分析理由?
不可以。本案中，起诉的主要依据是每一位业主与开发商签订的商品房买卖合同，该合同只对合同双方即开发商与业主有约束力，故业委会无权作为原告起诉开发商。
20、2007年12月，胡先生和其妻周女士共同与上海A置业有限公司签订《上海市商品房出售合同，约定以人民币2,101,883元的价格向上海A置业有限公司购买一商铺。合同第六条约定，胡先生和其妻子周女士支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代胡先生和其妻子周女士向上海A置业有限公司付款的，仍视为胡先生和其妻子周女士未按本合同约定的时间付款，但因上海A置业有限公司原因的除外。第十九条约定，双方商定，2008年1月31日前由上海A置业有限公司向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因上海A置业有限公司原因，胡先生和其妻子周女士无法在2008年3月15日前取得房地产权证(小产证)，上海A置业有限公司应承担违约责任，违约金为总房价款的3%，2008年4月30日之日起的30日内，胡先生和其妻子周女士仍无法取得房地产权证(小产证)，则胡先生和其妻子周女士有权单方面解除合同。第二十条约定，胡先生和其妻子周女士行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知对方，对方应在收到书面通知之日起30天内将胡先生和其妻子周女士已支付的房价款(包括利息)全部退还，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的15%计算，在退还房价款时一并支付。
上述“出售合同”签订后，胡先生和其妻子周女士于2007年12月19日付清购房款1,601,883元。之后申请中国工商银行上海市分行办理500,000元的银行贷款，但贷款直至2008年1月15日仍未发放而未发放原因是永旭公司没有办妥“商铺”的交易过户。2008年1月25日，胡先生和其妻子周女士向上海A置业有限公司支付办证费，上海A置业有限公司代胡先生和其妻子周女士支付了交易契税及维修基金。但直至2008年8月胡先生和其妻子周女士仍未取得该商铺的产证。2008年8月31日胡先生和其妻子周女士向上海A置业有限公司发出书面通知，要求解除合同，并由上海A置业有限公司退还购房款及办证费用，支付房款利息及赔偿损失，但遭上海A置业有限公司拒绝。
分析：上海A置业有限公司延期办理产证，是否应当支付赔偿金?并简单分析理由?
应当。根据“出售合同”第十九条、第二十条的约定，上海A置业有限公司如在2008年5月31日仍未胡先生和其妻子周女士仍无法取得房地产权证(小产证)，胡先生和其妻子周女士有权单方面解除合同。且上海A置业有限公司应当在收到书面通知之日起30天内返还购房款，并按照同期银行存款利率支付利息。另还需按总房款的15%支付赔偿金。本案件中胡先生和其妻子周女士于2008年8月31日向上海A置业有限公司发出书面通知，上海A置业有限公司就应当在2008年10月1日前返还购房款及按照同期银行存款利率支付利息(2007年12月20日起至2008年10月1日前的实际支付日)和赔偿款。
、某小区有300多户居民，该小区去年9月交付使用，配套建设有地下车库共120个车位，目前有60位业主租用了地下车位用于停放汽车。最近，房产开发公司出于经济收益考虑，不断向业主放出风来，称要将地下车位予以出售，小区业主和本小区外的居民都可以来购买。
分析：房产公司是否有权出售地下车位?并简单分析理由?
判断房产公司出售车库的行为是否合法，要根据该车库是否属于规划内的、房屋买卖合同中有无具体约定、是否经业主大会讨论决定等具体情况来具体分析。我国《物权法第74条规定：“建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
一、关于出售规划内的车库。房产公司出售车库，如果属于建筑物区划内规划用于停放汽车的车库，且在房屋买卖合同中双方明确约定车库可以出售的，那么该房产公司出售车库是合法的。如果在房屋买卖合同中双方对车库的出售没有约定或约定不明的，则又可分为两种情况处理：其一，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么车库的所有权应当属于房产公司所有，房产公司当然有权出售给业主。其二，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是房产公司已从售房款中收回了车位的建设费用，则车库所有权就属于业主共同所有，房产公司无权出售。
二、关于出售非规划用于停放汽车的车位、车库。该类车位、车库不符合规划要求，一般均是挤占了业主的公共空间建盖或者是把业主的公共用房改为车库。根据《物权法在第74条第3款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，该类车位、车库应属于业主共用，房产公司无权对外出售。对这类车位、车库，物业公司一般可以收取停车费，所获收益应当用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。
22、位于上海市普陀区的甲小区总建筑面积为101525.26平方米【包括非住宅面积770.03平方米(仅指商业用房)】，其中37、39、44、46号四幢高层房屋由上海乙房地产(集团)有限公司开发建造;另有八幢多层房屋由上海市丙建设开发有限公司建造。1996年9月13日，上海乙房地产(集团)有限公司以“拟建公寓物业管理用房三层、混合结构、建筑面积900平方米”为由，申请建设工程规划许可证，建造了41号房屋，该房于1997年竣工。1998年7月日，上海乙房地产(集团)有限公司取得上述房屋的沪房地普字(1998)第00249号房地产权证，该产权证中载明41号房屋的类型为办公，建筑面积899.24平方米。因小区需实行统一管理，经相关部门协调，上海丁物业管理有限公司作为该小区的物业服务公司。该小区41号房屋中，一楼的西端三间房屋由居委会使用，第四间房屋由业委会使用。一楼东端为老年活动室，二楼东端5间房屋由物业公司使用，上述面积月327平方米。除此之外的其余房屋，均有上海丁物业管理有限公司对外出租。
分析：物业管理用房属于谁?并简单分析理由?
属于小区内的全体业主所有。物业管理用房是专门用于物业服务企业进行物业管理活动的建筑，由物业管理服务企业占有欲使用。1997年7月1日起施行的《上海市居住管理条例(2004年废止)第十三条“住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有;物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金……”2003年9月1日起施行《物业管理条例第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”据此，小区的物业管理用房依法属于小区内的全体业主所有，业主享有占用、使用、收益、处分的权利。物业服务企业只有使用权，其要将物业管理用房改作他用，比如出租给他人进行经营，则必须经过业主大会同意。否则，其不能该表物业管理用房的用途。
23、2008年底上海市闵行区某小区的业主大会与广州某物业公司上海分公司签订了《物业服务合同，委托该物业为小区提供物业服务，合同履行期限四年，自2008年12月1日至2012年11月30日，其中2008年12月1日至2010年11月30日为固定合同期间，2010年12月1日至2012年11月30日为滚动合同期间，在滚动合同期间，原告的服务质量须通过小区年度业主大会评估。如业主大会评估合格，合同继续有效;如不合格，则合同自动解除。
该物业在为小区服务的过程中出现了种种侵害业主利益的行为。就该物业存在的种种问题小区的业主委员会召开了几次业主代表会议，会议上业主代表大都表示小区不需要如此物业，应当提前解除与其的《物业服务合同。2010年5月8日，小区召开了业主大会，经表决小区物业管理区域内持有二分之一以上投票权(即业主人数，房产面积双过半)的业主赞成与物业提前解除《物业服务合同。整个业主大会的召开程序、结果业委会都通报政府部门，得到政府部门的认可。但该物业公司在收到业主大会、业主委员会提前解除《物业服务合同的通知后却拒不退出小区，还大批更换管理处工作人员，造成小区混乱。更有业主不断受到外来不明人士的恐吓与伤害，发生业主财产伤害、人身伤害。
分析：小区的业主大会在2010年5月8日作出“小区提前解除与物业公司《物业服务合同”的决议是否有效?并简单分析理由?
合法有效。小区业委会、业主大会因为物业公司在为小区提供服务的过程中有违反《物业服务合同及相关法律的行为，故决定以书面形式召开业主大会。业主大会的召开经业委会提前15天张贴公告，业主签字领取表决票，计票过程公开、全程录像。所以此次业主大会的召开程序完全符合法律规定，合乎小区《业主大会议事规则。经小区业主表决有占小区总户数1/2以上，占小区总建筑面积1/2以上的业主赞成提前与该物业公司解除《物业服务合同。完全符合《物权法第七十六条“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
24、2003年上海某置业发展有限公司与上海A物业管理有限公司签订《前期物业服务合同，约定由上海A物业管理有限公司为虹口区某小区提供前期物业管理服务，收费标准为每月每平方米1.5元。2004年10月，上海某置业发展有限公司与上海A物业管理有限公司就虹口区某小区的前期物业管理事宜签订了《前期物业管理费总包干协议，该协议第三条约定：“在该小区业主委员会成立之前，乙方对该小区的前期物业管理费用采用收支总包干的形式，包干费用包括1.5元/平方米中的0.66元部分的收入及支出，小区的公共事业性费用的收入与支出。”
2007年6月虹口区某小区成立业主大会、业主委员会。经小区全体业主表决业主大会通过了另行选聘物业服务公司为小区提供物业服务的决议。后业主委员会与上海A物业管理有限公司协商确定上海A物业管理有限公司的管理期限至2007年7月31日。2007年7月25日在上海A物业管理有限公司撤出虹口区某小区之前就其在03年——07年6月期间的前期物业管理工作情况作出工作报告即《03年——07年6月代管基金收支情况表，其中载明，在前期物业管理期间小区地面停车费收入11068元，广告收入183885元。
在收到《03年——07年6月代管基金收支情况表得知在上海A物业管理有限公司前期物业管理期间小区有上述公益性收入之后，虹口区某小区业主委员会曾多次与上海A物业管理有限公司交涉，要求上海A物业管理有限公司归还上述小区公益性收入，但都遭到上海A物业管理有限公司的拒绝，故2008年3月虹口区某小区的业主委员会起诉至法院要求判令上海A物业管理有限公司归还上述小区公益性收入及支付自2007年7月25日起相应的利息。
分析：按照《前期物业管理费用总包干协议上海A物业管理有限公司能否不归还小区公益性收入?并简单分析理由?
否。物业管理实行包干制包干制，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。那么很明显小区的公益性收入不属于包干制中物业服务公司收取的费用。
另根据合同相对性原则中内容相对性，即合同赋予当事人享有的权利，原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力;合同当事人无权为他人设定合同上的义务;合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力，法律的特殊规定即为合同的相对性原则的例外。故上海某置业发展有限公司与上海A物业管理有限公司作为《前期物业管理费用总包干协议的双方也是无权为小区的业主设定义务的，也无权处分属于小区全体业主的公益性收入。
25、2001年5月，张某与上海某置业有限公司签订购买某小区9幢某室的《上海市商品房预售合同一份，约定：张某向上海某置业有限公司购买房屋一套，房屋总价为382,430元;张某购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格;签订本合同后，上海某置业有限公司不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得张某的书面同意并报规划管理部门审核批准;上海某置业有限公司未征得张某同意擅自变更该房屋的建筑设计，张某有权单方解除本合同;上海某置业有限公司不得擅自变更已与张某约定的小区平面布局，确需变更的应当征得张某书面同意;上海某置业有限公司未征得张某同意变更小区平面布局，张某有权要求上海某置业有限公司恢复，如不能恢复的，上海某置业有限公司应当向张某支付总房价款的1%违约金。
合同签订后，张某向上海某置业有限公司付清了房款，上海某置业有限公司向张某交付了房屋。但至2007年张某发现上海某置业有限公司正在建造的小区三期，其布局明显与原有规划及售房合同、售楼书有所差别。故张某将上海某置业有限公司诉至法院要求其承担违约责任。
分析：三期“新”规划已经政府部门审批，上海某置业有限公司是否仍需承担违约责任?并简单分析理由?
是。上海某置业有限公司将三期规划图纸报有关部门审批，有关部门也在小区门口张贴告示，虽不违反行政法规的有关要求，但从合同相对性原理出发，上海某置业有限公司应在其对小区平面布局变更符合法定审批程序的同时，还应向张某履行基本的告知和征得同意的义务，未征得同意而单方改变平面布局的，仍然构成违约，故上海某置业有限公司的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。
26、2010年7月上海市闵行区某小区门口出现一标题为“触目惊心，铁证如山”的宣传板，该宣传板面上记有：现小区的业委会个别人员做了严重的违纪违规侵占业主利益的事情，……现在我们把业委会丑陋的违规违纪第一批证据公布于众，……呼吁小区业主携手共用同维护业主自身利益，要求立即停止小区业委会工作，提前改选新一届业委会……。等内容，并在文字下方罗列了多分单据及表格。该宣传板面左下侧署名为“保障业主自身利益”召集人，为打印字体，其中详细列明了“召集人”的姓名，地址，联系电话。
2010年6月至9月间，在上海市闵行区某小区内出现了“告知书”、“揭开小区业委会内的腐败动乱分子的嘴脸”、“无知、无畏、无耻、与疯狂”等标题的传单，传单上写有业委会成员将小区公共收益不入账、擅自使用公共收益、收受承包商回扣、侵吞公共收益等内容，并指责业委会成员为“动乱分子”、“贪污犯”、无视法纪、胆大妄为等，在传单底部落款为“保障业主自身利益”召集人。
而事实上，该小区的业主委员会并没有“保障业主自身利益”召集人所表述的不法行为。业委会定期在小区公示公共收益的使用情况，列明所有收支，并且按照法律的相关规定及实际状况，小区的所有公共收益都由小区的物业公司代为记账代为管理。2010年7月某日晚“召集人”中的个别人员还至业委会成员家门口进行漫骂、恐吓。
分析：本案件中“召集人”的行为是否侵犯了业委会成员的名誉权?并简单分析理由?
是。首先，本案件中公告板的制作、摆放者，以及传单的制造、发放者故意制造虚假的证据材料，并将此在小区公示，大量散发。其客观实施的行为已经能够证实，他们主观上就是为了在小区造势，损害业委会成员的名誉。并且他们的行为已经给业委会成员的名誉造成损害的后果，被业主质疑“收受回扣”“贪污公共收益”，被物业服务公司职员辱骂。虽然公告板、传单上都没有“召集人”的亲笔签名，但是这一系列的侵犯名誉权的行为，最终造成的结果是业委会的工作遭到业主质疑。“召集人”得到业主的签名授权，要求对小区的公共收益进行财务审计。
所以，小区业主是因为看到了不实的“公告”“传单”，才会对业委会的工作产生质疑，才会根据“公告”“传单”所署的联系方式授权“召集人”进行财务审计。所以，“召集人”侵犯了业委会成员的名誉权。
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